当前位置：致公党山东省委省直三支部党员、山东电力工程咨询院有限公司工程师甘露反映：
一、城市居民住宅产权的组成
我国城市居民住宅产权由住宅土地使用权和房屋所有权两部分组成。根据《中华人民共和国宪法》，土地所有权归国家和集体所有。土地使用权出让时设有一定年限,按建筑用类型有所不同，其中民用住宅年限一般为70年。另根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六十四条，私人对其合法房屋等不动产享有所有权。房屋所有权的期限为永久。
二、现行相关法律规定
《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动产，同时应当依法给予拆迁补偿。征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《物权法》第一百四十八条规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
《城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
三、国家关于产权保护的指导意见
2016年11月中共中央、国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）。
《意见》中第八条提出“完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。”《意见》中第十条提出“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。“
四、现有问题及有关建议
（一）不同法律条款存在一定矛盾，建议修订相关内容
《房地产法》第二十二条中关于“申请续期”及“未申请续期即无偿收回”的规定，与《物权法》第一百四十九条中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定相互矛盾。笔者认为，《房地产法》的规定缺乏一定合理性，且可操作性不强。从加强居民产权保护，确保群众安居乐业的角度，《物权法》中“自动续期”的规定是较为合理的，因此建议修改《房地产法》中的相关内容。
（二）土地使用权自动续期的法律规定不明晰，建议进一步完善
在实施国有土地出让制度初期，在不突破70年使用期限的前提下，部分城市居民住宅也存在一些不同的土地使用权期限。对于不同使用年限的土地使用权届满后如何自动续期，要续多长期间，目前国家尚没有明确规定。关于土地使用权续期是否收费，如何收费等广大群众关心的核心问题，《物权法》中无具体规定，《房地产法》中则规定重新签订土地使用权出让合同并支付土地使用权出让金。但由于涉及面广泛，从保护人民群众的基本利益出发，建议修订《房地产法》中的该项规定，对宅地使用权自动续期不再设置新的期限，而是经过一次自动续期后，形成一个永久性用益物权。确立永久性用益物权后，可与房地产税相结合进行实施，即每年适当缴纳税金，税金制定须由立法机关立法规定。
（三）相对于其他用地，建议更加侧重于保护居民住宅用地使用权
相对于商业、工业等其他性质用地，住宅土地使用权涉及广大人民群众的基本利益，因此建议国家对住宅用地使用权予以充分保障，在无重大公共利益需要的情况下，不得征收宅地使用权。相应地，在《物权法》中涉及征地拆迁、土地使用权回收的内容，应针对住宅土地使用权制定专门条款，并将原条款中的“公共利益”更改为“重大公共利益”。从而体现全社会对公民基本财产长久受保护的良好和稳定预期。